09
mar | 2021
A responsabilidade solidária entre o síndico e a administradora
É recomendável que os condomínios façam uso do apoio de uma administradora, ainda mais diante de tantas exigências legais.
Para que essa parceria renda e atinja os objetivos, é necessária uma convivência harmoniosa baseada no respeito mútuo e na consciência do papel que cabe entre as partes.
Afinal de contas, qualquer desequilíbrio nessa relação provocará forte impacto nos condôminos, desvalorizando as unidades e prejudicando a imagem e nome do condomínio.
Sem adentrar em questões técnicas e profundas do uso de expressões jurídicas, é necessário afirmar que o síndico e a administradora respondem solidariamente pelos danos causados ao condomínio na medida das suas atribuições.
Resumidamente podemos dizer que o síndico poderá responder nas seguintes situações:
- Na omissão de vigilância em relação ao trabalho desenvolvido pela administradora;
- Na falta de comunicação dos atos administrativos e jurídicos aos condôminos e ao corpo diretivo;
- Na desobediência às leis, a convenção, e o regulamento interno;
- Quando não prestar contas anualmente ou quando exigido a fazê-lo;
- Realizando obras e/ou reformas que devam e não foram aprovadas pelos condôminos em assembleias;
Cabe aqui fazer um comentário muito importante!
Muito cuidado com deliberações que se chocam ou tentam burlar as leis baseado na falsa argumentação da soberania das decisões aprovadas em assembleias. Porque ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer algo a não ser em virtude de lei, como determina a Constituição Federal.
É evidente que o síndico é o principal responsável pelo que ocorre no condomínio. Todavia, como há uma solidariedade com a administradora, é bom que se saiba e compreenda quais são as responsabilidades da empresa:
- Cumprir com as leis e normas;
- Respeitar as cláusulas contratuais em sua integralidade;
- Não desacatar as determinações do síndico e repeitar a convenção;
- Não promover ou facilitar movimentações financeiras consideradas ilegais;
- Adulterar informações do condomínio;
- Promover ou praticar crimes contra a honra;
- Não prestar contas devidas dos seus atos, principalmente na gestão da conta pool, que já foi matéria em nosso blog;
- Não providenciar o pagamento dentro dos prazos legais das verbas trabalhistas, bem como não recolher os encargos, impostos, taxas e outros.
As atribuições da administradora devem constar detalhadamente do contrato firmado, passar por uma discussão e deliberação de assembleia, respeitando a convenção.
Como a administradora é uma preposta do síndico e a ele está subordinada, é bom que a empresa em nome da transparência e lisura dos seus atos administrativos, mantenha um canal aberto de comunicação com os membros do corpo diretivo, principalmente para aquelas eventuais hipóteses de “manobras” suspeitas do síndico, ou mesmo para a falta de recursos que possam comprometer o nome e a saúde financeira do condomínio.
As funções básicas de qualquer administradora são:
- Realizar a gestão contábil;
- Emitir os boletos das cotas condominiais;
- Fazer a gestão dos contratos dos prestadores de serviços;
- Estar de acordo com as exigências de segurança, direitos trabalhistas, tributos, encargos, impostos e outros;
- A pedido do síndico, elaborar a convocação dos condôminos através de editais expedidos em tempo hábil, conforme a previsão da convenção;
- Gestão completa das questões envolvendo os funcionários fixos do condomínio.
No mercado é possível encontrar ótimas soluções para o condomínio desde um síndico profissional com formação adequada e experiência, até uma administradora com agilidade, atendimento presencial através de uma equipe dinâmica, com expertise para manter a inadimplência em níveis baixíssimos.
Que fique claro que o representante legal do condomínio é o síndico, cabendo à administradora na qualidade de sua preposta, cumprir com as suas determinações, respondendo ambos, solidariamente, pelos prejuízos por ventura causados ao condomínio.
