03
jul | 2023
Alerta: Conflito de Interesse
Oi, Aqui é Clodoaldo, sócio da ZDL ADVOGADOS.
Me apresento, pois, nos últimos meses ampliamos nossa base de leitores de 3 para 7 leitores! Diante do vertiginoso crescimento algumas pessoas não sabem direito quem sou.
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Pego este espaço hoje para falar de um assunto que ninguém gosta de tocar.
O momento ruim para as contas dos condomínios. Aliás, já existiu algum bom momento financeiro neste país que sempre está afundado em alguma crise financeira?
Mas como meu assunto aqui é condomínio e não política partidária, me preocupa a forma como muitos síndicos tratam a inadimplência em seus condomínios.
Muitos são os temas relacionados à inadimplência, um deles, e talvez o mais grave, é o conflito de interesse.
Talvez você esteja familiarizado com o conflito mais conhecido.
Experimente chamar um pintor para fazer uma visita à sua casa ou ao seu apartamento e faça a seguinte pergunta:
"Minhas paredes estão precisando de uma pintura nova?"
Acredito que se fizéssemos isso com 10 pintores diferentes, os 10 diriam que "é bom passar uma tinta agora"...
- Olha, tem microfissuras no revestimento…
- Veja, está queimada do sol…
- Aqui dá pra ver que tem muita sujeira na parede…
Não importa se você tenha mandado
pintar há poucos meses.
O pintor quer pegar o serviço. Ele vive disso. É completamente contra intuitivo que ele diga que sua residência está impecável.
A opinião dele sobre a necessidade de uma pintura tem o chamado conflito de interesse.
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Pergunte à pessoa que corta o seu cabelo se você está precisando de um corte.
Pergunte a um dermatologista especializado em estética se seu rosto carece de um procedimento para ficar mais jovem.
Não tem jeito. Raramente a resposta vai se opor ao interesse comercial.
No mercado condominial é a mesma coisa.
Escritórios de Advocacia especializados em condomínios e administradoras de condomínios travam uma batalha diária para saber quem tratará a inadimplência dos condomínios em carteira.
Não adianta taparmos o sol com a peneira, a realidade é essa.
A Administradora é essencial à gestão do condomínio e cabe a ela emitir boletos de cobrança e gerir a inadimplência. O grande ponto aqui toca na cobrança.
A Administradora cobra honorários sobre os valores atrasados e quanto maior o saldo financeiro aberto, maior serão os seus ganhos. Como pode o administrador então ter diligência para que a cobrança se torne efetiva e não se torne um rombo nos cofres dos condomínios?
Como podem ir contra o interesse comercial da sua própria empresa.
O Administrador precisa ter um conceito ético bem elevado. Conheço muitos que possuem, mas infelizmente nem todos.
O mesmo conflito ético passa aos Advogados que são contratados para judicializarem as cobranças. Entenda uma coisa, Advogados ganham dinheiro nos juros de suas causas. Cada ação na Justiça determina a correção e reajuste dos valores em patamares bem maiores do que a média do mercado financeiro.
Sendo então o bem garantidor de suas próprias despesas: bingo! Muitas causam que poderiam ser solucionadas em tempo razoável perduram anos em nossos Tribunais.
O mesmo problema reside em casos em que o serviço A paga menos recompensa do que serviço B.
Um corretor de imóveis está apresentando duas casas para você. Ambas custam 1 milhão de reais. Elas têm a mesma metragem e localização similar.
Porém, uma delas tem problemas com o encanamento e algumas infiltrações. O corretor não sabe exatamente a gravidade e acredita ser coisas simples de resolver. Por essa razão, o proprietário tem pressa e ofereceu 10% de comissão se a venda for feita ainda este mês.
Já a outra casa está impecável,
mas a comissão é de 3%.
O corretor de imóveis consegue ser imparcial?
E o que dizer então das dívidas de condomínios que podem ser solucionadas com comunicação direta, permanente, clara e precisa aos condôminos devedores no âmbito extrajudicial mas o gestor prefere deixar a dívida se tornar alta e embutir maior percentual de honorários quando executa as mesmas cotas em aberto?
Não cobrar uma dívida menor e permanecer silente é dar corda ao condômino para ele mesmo se enforcar.
"Ah, Clodoaldo, eu já entendi. Você está querendo dizer que administradoras de condomínios e advogados sócios nessas empresas têm conflitos e a ZDL não tem."
Não. Eu estou explicando os conflitos mais comuns e aqueles que todos conhecem e comentam. De fato, a ZDL é independente e não é afetada por esses conflitos.
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Mas só não é afetada porque eu luto diariamente para não ser afetado. O Conflito é iminente e constante e se a vigilância não for um valor caro para o profissional, naturalmente ele cairá nas armadilhas destes conflitos.
- Contencioso
- Cobrança
O pessoal da cobrança detesta que eu exponha isso, mas precisamos ser claros: a cobrança é o motor de todo escritório de advocacia condominial. É o nosso combustível e naturalmente o carro chefe e porta de entrada em nossos clientes.
Ela precisa ser feita de maneira precisa e transparente. Ao inserirmos em nosso sistema a dívida, semanalmente o condômino devedor recebe um e-mail informando o valor e a maneira de pagá-la ainda em âmbito extrajudicial. Se o e-mail não for suficiente, entra em ação nossa cobrança ativa através de mensagens telefônicas.
Cobrar seu próprio cliente requer muita atenção, cuidado e tato nas palavras e gestos.
Transcorrido esse prazo entra em campo nosso time de execução. É onde a Ação é preparada, elaborada e distribuída. Não acaba aqui. Nosso sistema segue tentando acordo a todo instante, justamente para que o condomínio receba o que é devido, sendo o valor ainda em patamares alcançáveis para o bolso do condômino.
Ainda temos muito o que aperfeiçoar para atingir a meta que temos, mas com certeza com esse procedimento eu garanto: Estoque de dívidas de condomínios nós não vamos ficar!
Clodoaldo Lima é Advogado Condominial e sócio da ZDL ADVOGADOS.
Se ainda tem alguma dúvida, escreva pra gente pelos comentários. Até a próxima.
As melhores empresas para estão no Portal Ao Síndico.
Clodoaldo César Souza de Lima
Advogado, Empresário e Palestrante há 20 anos, o autor alia sua experiência empresarial ao conteúdo jurídico na redação de seus textos e artigos de cunho práticos, organizacional e reflexivos. Formado em Ciências Jurídicas pela Universidade Santa Cecília em 2005, pós graduado em Direito Público E do Trabalho pelo Instituto Damásio de Jesus, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 254.873, desde 2006, militante nas áreas de Direito Empresarial, do Trabalho, Imobiliário e Condominial desde o início de 2011, juntamente com a fundação do Escritório Zabalegui & de Lima – Advogados Associados. Possui Certificação pela PUC-RS em Negociações e Técnicas de Vendas bem como em Gestão de Pessoas, Carreiras e Lideranças.