03
out | 2019
Alteração de convenção e regimento interno do condomínio
A Convenção e o Regimento Interno - ou Regulamento como também é chamado - são dois instrumentos muito importantes para o Condomínio. Ambos equivalem às leis internas do Condomínio. Vale dizer, é o pacto firmado entre os condôminos, disciplinando às regras de convivência naquele ambiente condominial. Enquanto a Convenção disciplina assuntos mais genéricos, o Regimento trata de assuntos mais específicos, relacionados ao dia-a-dia do Condomínio.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigos 1.331 a 1.358, disciplina os assuntos condominiais, tendo derrogado parcialmente a Lei nº 4.591/64, em seus artigos 1º ao 27.
Alguns elementos mínimos são exigidos na Convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Com relação ao Regimento, não é mais obrigatório constar no texto da própria Convenção, como era exigido pela Lei anterior (4.591/64), podendo ser levado ao registro em documento apartado.
A Convenção é submetida ao Cartório de Imóveis onde o próprio Condomínio está registrado, ao passo que o Regimento, assim como as atas das assembleias, são registrados no Cartório de Títulos e Documentos.
O quórum (votos necessários) para a alteração da Convenção e do Regimento são diferentes.
O artigo 1.351 do Código Civil foi alterado pelo art. 58 da Lei nº 10.931/04, excluindo do texto original a previsão do mesmo quórum de 2/3 (dois terços) para o Regimento. Vale dizer, o vigente diploma só traz a previsão para o quórum de alteração da Convenção, silenciando sobre o Regimento. Vale conferir:
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Portanto, o quórum de alteração da Convenção é de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos. Correspondendo à totalidade dos condôminos da edificação ou de suas respectivas frações ideais – se assim determinar a Convenção - não devendo ser interpretado como o quórum dos presentes à Assembleia.
Dúvida surge quanto ao quórum de alteração do Regimento, já que excluído do novo texto da Lei, surgindo várias correntes.
O primeiro entendimento, ao qual me filio, defende não existir nenhum quórum qualificado previsto em lei para a alteração do Regimento, bastando a aprovação das alterações por qualquer maioria simples dos presentes em assembleia. Nesse sentido, vale citar Élcio Nacur Rezende
“Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352”.
O segundo entendimento, defende o mesmo quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para a alteração da Convenção. Vale citar Carlos Alberto Dabus Mafuf e Márcio Antero Motta Ramos Marque:
“O Código Civil de 2002 não foi expresso quanto ao modo e quórum de aprovação do regimento interno, sendo de todo prudente que seja ele também aprovado em assembleia geral, especialmente convocada para tal fim, e seja à feição da convenção, aprovado por dois terços dos condôminos, já que para sua alteração, bem como da convenção, a lei civil exige quórum de dois terços (art. 1.351)”.
A crítica que se faz à segunda corrente é que o quórum qualificado de 2/3 é muito difícil de ser alcançado, provocando o engessamento das deliberações condominiais. Ao passo que o quórum simplificado da primeira corrente, levaria a possibilitaria de alterações por uma minoria de condôminos.
Há, ainda, uma terceira corrente intermediária que defende a aplicação do quórum qualificado de 2/3 para alteração do Regulamento, somente se previsto expressamente no texto da própria Convenção. Ou seja, primeiro precisaria alterar a Convenção, excluindo o quórum qualificado do Regimento, para só depois alterar o Regimento por qualquer outro quórum mais acessíveis. E, caso não haja previsão alguma na própria Convenção, poderia ser aplicado o quórum da maioria absoluta (50% + 1) da totalidade dos condôminos ou suas respectivas frações ideais, se este último for o critério de cálculo dos votos previsto na convenção, para às alterações do Regulamento Interno.
Vale citar o Enunciado nº 248 da Jornada de Direito Civil, promovido pelo Conselho da Justiça Federal:
Enunciado nº 248 – Art. 1.334, V: O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.
Com efeito. Entendemos, salvo melhor juízo, que a Convenção possui sim um quórum qualificado e exigido em Lei para a sua alteração (2/3), consoante o artigo 1.351, do Código Civil. Ao passo que o Regulamento não possui qualquer Lei que determine o quórum de aprovação. Até porque, referido quórum qualificado foi excluído do texto legal pela Lei nº 10.931/2004.
Como é cediço, as Assembleias de Condomínios são desestimulantes e tumultuadas, por essas razões, é dificultoso reunir 2/3 de condôminos nas Assembleias. A título de exemplo, um Condomínio com 300 unidades, precisaria reunir 200 condôminos num apertado salão de festas, para aprovar uma alteração de Convenção. Isso sem falar na lista de presenças e procurações que serão, posteriormente, submetidas o Cartório.
Existem situações fáticas, como por exemplo, o imóvel constar registrado e em nome de uma pessoa que já é falecida. Isso sem falar nos casos de casamento não oficializados, além dos inventários que sequer foram um dia finalizados. Outro caso corriqueiro, são os famosos “contratos de gaveta”. Ou seja, consta a propriedade em nome de uma pessoa no cartório que há anos não reside mais no imóvel.
Quando o Legislador fixou um quórum tão elevado para alteração da Convenção, provavelmente, não se deu conta desse problema fático nos Condomínios. Por essa razão, houve a reforma do texto da Lei, posteriormente, para excluir a exigência de quórum qualificado ao menos para os Regimentos.
Desse modo, mesmo nos casos das Convenções mais antigas que ainda preveem o quórum qualificado de 2/3 para a alteração do regimento, estaria dispensado o quórum qualificado por força do vigente artigo 1.351, do Código Civil.
Ademais, as Convenções elaboradas na vigência do Código Civil de 1916, tinham por costume fazer constar o mesmo quórum de 2/3 para alteração dos Regimentos, até porque, eram elaboradas sob a égide da Lei 4591/64. Os tempos eram outros, as assembleias eram mais convidativas, as pessoas participavam das decisões condominiais.
Vejamos um exemplo de um quórum previsto na Convenção que não se aplica atualmente. Antes da vigência do novo Código Civil, as Convenções previam a multa de 20% (vinte por cento), nos casos de inadimplência. Ao passo que o novo Código Civil reduziu a multa para 2% (dois por cento), in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Quer dizer, embora a Convenção permaneça desatualizada, impondo uma multa revogada de 20%, atualmente, pela Lei (art. 1.336, §1º, CC) o sindico só pode cobrar 2% do condômino inadimplente.
Ora, é exatamente a mesma situação do Regimento, pois, ainda que a Convenção imponha expressamente o quórum de 2/3, a Lei não mais o exige.
Outro exemplo. Em algumas convenções antigas, exige-se o quórum de 2/3 para destituir o síndico. Contudo, o vigente Código Civil dispensa o quórum qualificado, vale dizer, atualmente, qualquer maioria dos presentes em assembleia destitui o sindico in verbis:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Portanto, a interpretação de que existe um quórum qualificado para a alteração do Regimento – ainda que esse quórum qualificado esteja expresso na Convenção – não prevalece diante da Lei que sequer estipula quórum específico para o Regimento, deixando aos próprios condôminos, reunidos em assembleia, que decidam às regras de “convivência” que melhor lhes interessar.
O Poder Judiciário ainda poderia ser instado para se manifestar diante eventual abuso de direito ou qualquer tipo de ofensa ao direito de propriedade do condômino, perpetuado no Regimento, eventualmente aprovado por uma minoria.
Há muitos Condomínios que ainda precisam alterar às suas Convenções e Regimentos. Até mesmo para poder aplicar uma simples multa que, com o passar dos anos, acabou ficando desatualizada.
O Regimento é um documento mais simples e dinâmico, sendo natural que sofra muitas alterações ao passar dos anos pelo Condomínio, de modo que possa organizar e disciplinar as regras condominiais já desatualizadas ou engessadas pela ultrapassada Convenção.
De modo, é imperiosa a alteração desses instrumentos jurídicos, para que o síndico possa cumprir e fazer cumprir às regras internas daquela comunidade condominial, alcançando o resultado esperado que é a pacificação dos conflitos sociais.
A Convenção e o Regimento Interno - ou Regulamento como também é chamado - são dois instrumentos muito importantes para o Condomínio. Ambos equivalem às leis internas do Condomínio. Vale dizer, é o pacto firmado entre os condôminos, disciplinando às regras de convivência naquele ambiente condominial. Enquanto a Convenção disciplina assuntos mais genéricos, o Regimento trata de assuntos mais específicos, relacionados ao dia-a-dia do Condomínio.
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), em seu artigos 1.331 a 1.358, disciplina os assuntos condominiais, tendo derrogado parcialmente a Lei nº 4.591/64, em seus artigos 1º ao 27.
Alguns elementos mínimos são exigidos na Convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Com relação ao Regimento, não é mais obrigatório constar no texto da própria Convenção, como era exigido pela Lei anterior (4.591/64), podendo ser levado ao registro em documento apartado.
A Convenção é submetida ao Cartório de Imóveis onde o próprio Condomínio está registrado, ao passo que o Regimento, assim como as atas das assembleias, são registrados no Cartório de Títulos e Documentos.
O quórum (votos necessários) para a alteração da Convenção e do Regimento são diferentes.
O artigo 1.351 do Código Civil foi alterado pelo art. 58 da Lei nº 10.931/04, excluindo do texto original a previsão do mesmo quórum de 2/3 (dois terços) para o Regimento. Vale dizer, o vigente diploma só traz a previsão para o quórum de alteração da Convenção, silenciando sobre o Regimento. Vale conferir:
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Portanto, o quórum de alteração da Convenção é de 2/3 (dois terços) da totalidade dos condôminos. Correspondendo à totalidade dos condôminos da edificação ou de suas respectivas frações ideais – se assim determinar a Convenção - não devendo ser interpretado como o quórum dos presentes à Assembleia.
Dúvida surge quanto ao quórum de alteração do Regimento, já que excluído do novo texto da Lei, surgindo várias correntes.
O primeiro entendimento, ao qual me filio, defende não existir nenhum quórum qualificado previsto em lei para a alteração do Regimento, bastando a aprovação das alterações por qualquer maioria simples dos presentes em assembleia. Nesse sentido, vale citar Élcio Nacur Rezende, veja-se:
“Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352”.
O segundo entendimento, defende o mesmo quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para a alteração da Convenção. Vale citar Carlos Alberto Dabus Mafuf e Márcio Antero Motta Ramos Marques[2], in verbis:
“O Código Civil de 2002 não foi expresso quanto ao modo e quórum de aprovação do regimento interno, sendo de todo prudente que seja ele também aprovado em assembleia geral, especialmente convocada para tal fim, e seja à feição da convenção, aprovado por dois terços dos condôminos, já que para sua alteração, bem como da convenção, a lei civil exige quórum de dois terços (art. 1.351)”.
A crítica que se faz à segunda corrente é que o quórum qualificado de 2/3 é muito difícil de ser alcançado, provocando o engessamento das deliberações condominiais. Ao passo que o quórum simplificado da primeira corrente, levaria a possibilitaria de alterações por uma minoria de condôminos.
Há, ainda, uma terceira corrente intermediária que defende a aplicação do quórum qualificado de 2/3 para alteração do Regulamento, somente se previsto expressamente no texto da própria Convenção. Ou seja, primeiro precisaria alterar a Convenção, excluindo o quórum qualificado do Regimento, para só depois alterar o Regimento por qualquer outro quórum mais acessíveis. E, caso não haja previsão alguma na própria Convenção, poderia ser aplicado o quórum da maioria absoluta (50% + 1) da totalidade dos condôminos ou suas respectivas frações ideais, se este último for o critério de cálculo dos votos previsto na convenção, para às alterações do Regulamento Interno.
Vale citar o Enunciado nº 248 da Jornada de Direito Civil, promovido pelo Conselho da Justiça Federal:
Enunciado nº 248 – Art. 1.334, V: O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.
Com efeito. Entendemos, salvo melhor juízo, que a Convenção possui sim um quórum qualificado e exigido em Lei para a sua alteração (2/3), consoante o artigo 1.351, do Código Civil. Ao passo que o Regulamento não possui qualquer Lei que determine o quórum de aprovação. Até porque, referido quórum qualificado foi excluído do texto legal pela Lei nº 10.931/2004.
Como é cediço, as Assembleias de Condomínios são desestimulantes e tumultuadas, por essas razões, é dificultoso reunir 2/3 de condôminos nas Assembleias. A título de exemplo, um Condomínio com 300 unidades, precisaria reunir 200 condôminos num apertado salão de festas, para aprovar uma alteração de Convenção. Isso sem falar na lista de presenças e procurações que serão, posteriormente, submetidas o Cartório.
Existem situações fáticas, como por exemplo, o imóvel constar registrado e em nome de uma pessoa que já é falecida. Isso sem falar nos casos de casamento não oficializados, além dos inventários que sequer foram um dia finalizados. Outro caso corriqueiro, são os famosos “contratos de gaveta”. Ou seja, consta a propriedade em nome de uma pessoa no cartório que há anos não reside mais no imóvel.
Quando o Legislador fixou um quórum tão elevado para alteração da Convenção, provavelmente, não se deu conta desse problema fático nos Condomínios. Por essa razão, houve a reforma do texto da Lei, posteriormente, para excluir a exigência de quórum qualificado ao menos para os Regimentos.
Desse modo, mesmo nos casos das Convenções mais antigas que ainda preveem o quórum qualificado de 2/3 para a alteração do regimento, estaria dispensado o quórum qualificado por força do vigente artigo 1.351, do Código Civil.
Ademais, as Convenções elaboradas na vigência do Código Civil de 1916, tinham por costume fazer constar o mesmo quórum de 2/3 para alteração dos Regimentos, até porque, eram elaboradas sob a égide da Lei 4591/64. Os tempos eram outros, as assembleias eram mais convidativas, as pessoas participavam das decisões condominiais.
Vejamos um exemplo de um quórum previsto na Convenção que não se aplica atualmente. Antes da vigência do novo Código Civil, as Convenções previam a multa de 20% (vinte por cento), nos casos de inadimplência. Ao passo que o novo Código Civil reduziu a multa para 2% (dois por cento), in verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Quer dizer, embora a Convenção permaneça desatualizada, impondo uma multa revogada de 20%, atualmente, pela Lei (art. 1.336, §1º, CC) o sindico só pode cobrar 2% do condômino inadimplente.
Ora, é exatamente a mesma situação do Regimento, pois, ainda que a Convenção imponha expressamente o quórum de 2/3, a Lei não mais o exige.
Outro exemplo. Em algumas convenções antigas, exige-se o quórum de 2/3 para destituir o síndico. Contudo, o vigente Código Civil dispensa o quórum qualificado, vale dizer, atualmente, qualquer maioria dos presentes em assembleia destitui o sindico in verbis:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Portanto, a interpretação de que existe um quórum qualificado para a alteração do Regimento – ainda que esse quórum qualificado esteja expresso na Convenção – não prevalece diante da Lei que sequer estipula quórum específico para o Regimento, deixando aos próprios condôminos, reunidos em assembleia, que decidam às regras de “convivência” que melhor lhes interessar.
O Poder Judiciário ainda poderia ser instado para se manifestar diante eventual abuso de direito ou qualquer tipo de ofensa ao direito de propriedade do condômino, perpetuado no Regimento, eventualmente aprovado por uma minoria.
Há muitos Condomínios que ainda precisam alterar às suas Convenções e Regimentos. Até mesmo para poder aplicar uma simples multa que, com o passar dos anos, acabou ficando desatualizada.
O Regimento é um documento mais simples e dinâmico, sendo natural que sofra muitas alterações ao passar dos anos pelo Condomínio, de modo que possa organizar e disciplinar as regras condominiais já desatualizadas ou engessadas pela ultrapassada Convenção.
De modo, é imperiosa a alteração desses instrumentos jurídicos, para que o síndico possa cumprir e fazer cumprir às regras internas daquela comunidade condominial, alcançando o resultado esperado que é a pacificação dos conflitos sociais.
Alexandre Callé
Possui especialização em Direito Imobiliário. O escritório presta assessoria jurídica para Condomínios (ou condôminos), Administradoras, Incorporadoras, Empresas do Setor e Consumidores em Geral.