24
ago | 2021
As variáveis do devedor de condomínio
A inadimplência é um mal que acomete a sociedade como um todo atingindo todas as áreas sem distinção. Muitos estudos foram e são desenvolvidos com o objetivo de traçar um panorama desse universo. Em termos de condomínios que é nossa área de atuação enquanto administrador é possível afirmar sem medo de errar que não há nenhuma região da cidade de São Paulo, seja ela composta de uma classe rica, média ou pobre, segundo dados sócioeconômicos, onde não se encontre unidades devedoras. Sejam aquelas que deixam de quitar suas cotas por alguns dias em decorrência de um fator maior; bem como havendo aquelas que simplesmente preferem dar prioridades a outros gastos esquecendo que sua participação no rateio de despesas sobrecarregará os demais condôminos.
O dever maior de contribuir para o rateio de despesas para quem adquire uma unidade em um condomínio é uma previsão legal estabelecida no Código Civil, artigo 1.336, inciso I, e inserida em todas as convenções de condomínio. Pois é da cota condominial e seu pagamento a garantia dos serviços essenciais como manutenção dos elevadores, salário dos funcionários orgânicos e terceirizados e seus encargos, consumo de água e esgoto geral para os condomínios sem individualização, ou somente para as áreas comuns para os individualizados, luz das áreas comuns, seguro obrigatório para todas as dependências comuns, materiais de limpeza, fundo de reserva, honorários da administração de condomínio ou do síndico, inclusive o dito profissional ou externo.
Além dessas despesas corriqueiras, existem as despesas extraordinárias não previstas no orçamento anual para fazer frente aos reparos, ou aquelas que dizem respeito a serviços e reformas com o objetivo de melhorar, modernizar ou dotar o condomínio de novos equipamentos, ou simplesmente para atender às determinações do poder público. Até aqui é fácil concluir que a inadimplência requer um tratamento especial das administradoras de condomínios, pois seu descontrole afetará, sem discussão, o patrimônio de todos com perdas significativas em seu valor de mercado, inclusive acarretando consequências para o próprio inadimplente que iremos abordar.
Para entender o inadimplente é primordial caracterizá-lo de acordo com o seu comportamento diante de algumas variáveis.
Primeira variável: Muito embora os condôminos saibam que a data de vencimento dos boletos em sua grande maioria ocorre no quinto dia útil de cada mês, muitos em função dos seus recebimentos em outras datas, não conseguem quitar suas cotas. Para estes, caso sejam maioria no condomínio, seria recomendável uma discussão em assembleia propondo uma alteração na data de vencimento da cota condominial ampliando o volume de receitas.
Segunda variável: Qualquer um de nós está sujeito a uma despesa não prevista, uma perda de emprego (em 2018 temos 13 milhões de desempregados no Brasil, segundo dados do IBGE) ou perda de receitas importantes proveniente de outras fontes. Para esses casos sem histórico de dívidas de cotas condominiais reiteradas, cabe muito bem à proposição de um acordo amigável incluindo o parcelamento do débito. Lembrando que não cabe conceder descontos em hipótese alguma, mesmo que seja para pagamento à vista, sem deliberação e aprovação em assembleia geral.
Terceira variável: Para aqueles que possuem uma vida atribulada e sem a devida organização sobre os pagamentos a serem realizados a sugestão é a inclusão do boleto no Débito Direto Autorizado (DDA).
Quarta variável: O devedor insistente, chamado no mundo jurídico de contumaz, que não liga a mínima para o condomínio, que não têm o menor respeito para com os vizinhos, que dá preferência a outros pagamentos favorecendo-se de uma multa baixíssima aplicada às cotas condominiais atrasadas, não sendo muito difícil vê-los desfilando na garagem com carros do ano, fazendo viagens constantes, dando festas no salão, demonstrando ostentação e deboche em relação aos demais que financiam o seu estilo de vida. Para estes existem inúmeros recursos e instrumentos legais. Todavia, preste muita atenção a determinados riscos que a inadimplência pode provocar!
- A dívida de condomínio não é da pessoa, e sim do imóvel. Ou seja, fica atrelada à unidade dificultando sua venda para terceiros, até a devida liquidação do débito. O que poderá em muitos casos ser objeto de negociação no abatimento do valor total do bem para o real interessado na compra.
- A unidade mesmo que seja o único bem de família poderá ser penhorada e levada a leilão para liquidação dos débitos de condomínio. Cabe lembrar que até os débitos de multas aplicadas por infrações cometidas em desrespeito as normas internas farão parte dos valores a serem pagos.
- O novo Código de Processo Civil facilitou a cobrança, pois o boleto de condomínio passa a ser um título extrajudicial, onde o condomínio provando sua certeza, liquidez e exigibilidade, o que é fácil de comprovar apresentando a ata onde conste a aprovação do orçamento anual e os valores das cotas de condomínio obedecendo a fração ideal, obrigará o condômino inadimplente após a devida citação, a pagar o débito em até 3 (três) dias.
- A execução poderá incluir contas bancárias do devedor, carro e outros bens.
- Se o condômino inadimplente tentar embargar a decisão judicial como forma de retardar a execução, poderá em acréscimo ao débito ter que arcar com uma multa por atentar contra a dignidade da justiça.
Por todo o exposto fica fácil perceber que a ostentação, deboche, ou desrespeito ao dever de contribuir para o pagamento da cota condominial é um péssimo negócio. As mudanças ocorridas no Código de Processo Civil tornaram rápido receber do condômino que insiste em não contribuir, sendo um alívio e uma excelente resposta para os demais que até então carregavam um sentimento de frustração por cumprirem com suas obrigação.
