20
mai | 2021
Conselho pra quê?
Muitos perguntam pra quê ter no condomínio três pessoas, condôminos e locatários, para formar um conselho quando o próprio Código Civil no seu artigo 1.356, diminui a importância do órgão ao afirmar que “poderá haver um conselho”, mesmo assim para somente verificar as contas.
Melhor seria acolher a redação do artigo 23 da Lei 4.591/64 onde previa a existência obrigatória do conselho consultivo formado por três condôminos, ou seja, proprietários. Nada mais justo, posto ser do interesse dos condôminos ter todo o cuidado com o patrimônio, manutenção e valorização.
Tanto em uma, como em outra, o candidato ao posto de conselheiro deveria saber o grau de responsabilidade presente em sua atuação. Assessorar o síndico, aconselhá-lo, e ser o apoio político da gestão perante os outros condôminos e moradores.
Alguns gostam de “ostentar” a posição de conselheiro para ter acesso privilegiado a informações, ter prestígio na comunidade, gozar ou obter “benefícios” navegando na popularidade de uma gestão de sucesso.
Mas ao sinal do primeiro problema, some das reuniões, não responde ao chamado do síndico, omiti-se como forma de proteção pessoal, abandonando o corpo diretivo do qual faz parte.
O conselheiro deve ter a consciência que a sua posição é auxiliar o síndico em suas atividades, sobretudo, formando um consenso de que é um “dever moral” apoiar o síndico no cumprimento de suas obrigações, defendendo a gestão de ataques não justificáveis de toda ordem.
Essa questão do “dever moral” é tão séria que mereceria do legislador um projeto de lei conferindo responsabilidades, com previsão no Código Civil, aos membros do conselho dentro das suas competências, como há para o síndico, além daquelas previstas na convenção.
Há inúmeros projetos tramitando no Congresso com justificações de aperfeiçoamento dos assuntos envolvendo os condomínios. É urgente então, a elaboração de um projeto, conferindo aos membros de um conselho, uma responsabilização legal, no limite das suas atribuições, seja como conselheiro fiscal, consultivo, ou ambos.
Mas o que faz cada conselho? Qual é o prazo de mandato de um conselheiro? Pode o síndico remover um conselheiro?
O condomínio pode ter o conselho consultivo como de costume, um conselho fiscal, ou um conselho consultivo e fiscal, com dupla função, além de outros previstos na convenção de acordo com as necessidades de cada local.
O conselho fiscal não é um órgão sem importância, apesar de ser facultativo. Ele complementa a gestão administrativa com a incumbência de examinar, analisar, e dar parecer às contas, recomendando ou não sua aprovação pelos condôminos em assembleia geral ordinária anual.
O mandato dos membros do conselho fiscal, eleitos pela assembleia geral dos condôminos, é de dois anos. Poderá a convenção estipular outro prazo, desde que não ultrapasse os dois anos legais. Ao contrário da Lei 4.591/64, o Código Civil não impede a eleição de locatários ou moradores para compor o conselho.
As ações do conselho servem de base para que os condôminos conscientemente aprovem as contas, as rejeitem, ou tomem outras providências no resguardo das finanças, impedindo situações graves.
O cuidado ao analisar toda movimentação financeira do condomínio evitaria rateios extras para bancar a contratação de auditorias, com resultados muitas vezes conflituosos por não conhecer a forma adotada pelo condomínio para administrar os seus assuntos.
Quando os condôminos, soberanos sobre todos os assuntos do condomínio, e para fugir da contratação de uma auditoria pelas razões mencionadas, poderão aprovar a formação de uma comissão independente, com poder para reexaminar as contas.
No caso do condomínio esgotar todas as possibilidades de análise das finanças, restando à contratação dos serviços de auditoria, é bom lembrar que cabe somente a uma assembleia geral convocada para o fim específico, aprovar ou não as contas da gestão administrativa do síndico.
Outras medidas, inclusive a via judicial, também devem ser aprovadas em outra assembleia geral, inclusive com a convocação do síndico para exercer o seu amplo direito de defesa e contraditório.
O conselho consultivo é outro órgão previsto nos condomínios. Sua atribuição é assessorar o síndico, auxiliá-lo na solução dos assuntos diários, podendo acumular a função de fiscal das contas, sem poder de decisão ou administrativo. Deve criar normas sobre as áreas recreativas referendadas pelos condôminos em assembleia geral.
O mandato dos três conselheiros em qualquer dos órgãos é de dois anos, igual ao do síndico. Ou por um período menor de acordo com a convenção.
A saída de um conselheiro do corpo diretivo tem efeito de renúncia ao cargo. Nesse caso, deve entregar uma carta ao síndico e aos demais membros do conselho, abrindo a possibilidade de nomeação do conselheiro que foi eleito como suplente.
O síndico em hipótese alguma tem o poder de remover do conselho qualquer conselheiro. Pode quando muito, apresentar aos demais membros a sua insatisfação. Mas somente uma assembleia geral, com motivos justificáveis, poderá aprovar o afastamento de um ou mais conselheiros do corpo diretivo. Mesmo assim, concedendo aos interessados o direito de ampla defesa e contraditório.
Alguns condomínios de acordo com suas características poderão formar comissões de moradores com previsão na convenção ou aprovadas em assembleia geral, para assumir tarefas específicas na intenção de auxiliar a gestão. Jamais assumindo a posição do síndico. Exemplos: uma comissão de jovens e crianças para promover atividades com normas consensuais. A criação de uma comissão de obras para estudar e propor melhorias no condomínio.
E quanto à remuneração dos conselheiros e membros de comissões. É possível? Há alguma vedação?
A princípio, não há previsão de remuneração aos conselheiros. Mas nada impede que a convenção determine uma isenção da cota de condomínio ou alguma outra forma de ganho como ocorre com o síndico. Para as comissões pode ser previsto algum benefício para incentivar a participação, desde que tudo esteja aprovado em assembleia geral ou que conste na convenção.
