Ética nas contratações condominiais: O limite entre as parcerias.

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Nos últimos dias, venho refletindo sobre um princípio cristão que foi debatido na minha comunidade no mês de junho: a mordomia. Em essência, ela nos lembra que nada do que temos é realmente nosso, pois somos apenas administradores temporários dos recursos, talentos e responsabilidades que nos foram confiadas.

Isso vale para o tempo, o dinheiro, a vida pessoal e vale para o exercício profissional, especialmente quando trabalhamos com a gestão de bens alheios, como no caso dos condomínios, o princípio da mordomia é muito relevante.

Mas confesso que mesmo inspirado a escrever sobre esse tema, estava receoso por se tratar de assunto tão delicado. Até que, em determinado momento do 15º Congresso de Síndicos, realizado pelo Portal AoSíndico, que aconteceu em 28/06/2025, a incrível Luiza Uchoa (CEO do AoSíndico) propôs o debate sobre a ética no mundo condominial, então tive certeza de que o tema é relevante e o momento oportuno.

A partir das reflexões e da proposta da querida Luiza, decidi abordar neste artigo a ética nas contratações condominiais. Especialmente quando envolvem orçamentos, comissões e relações próximas entre fornecedores, administradoras e síndicos.

Como advogado e empresário que atua no universo condominial e alguém que crê que a ética deve nos nortear, fui confrontado com situações que não são aceitáveis sob os pontos de vista do princípio da mordomia e o dever profissional de agir com integridade.

A falsa concorrência.

A exigência de três orçamentos tem como objetivo proteger o interesse coletivo, garantir economicidade e permitir a comparação de preços e condições.
No entanto, o que se observei, em alguns casos apenas (felizmente), é que existe simulação de concorrência: empresas que já atuam em parceria combinam previamente os valores para apenas parecer que houve competição, por exemplo: fui surpreendido por um prestador de serviço que me propôs trazer outras duas empresas parceiras dele para apresentar propostas e “cumprir o requisito dos 3 orçamentos”.

Essa prática fere diretamente a boa-fé, a confiança e a isenção mínima esperada de quem está à frente da gestão. A contratação deixa de ser um processo técnico e transparente para tornar-se um teatro orçamentário benéfico a alguém que não é o pagador.

A comissão para quem decidiu

Outro ponto crítico é a prática de pagamentos mensais ocultos — as chamadas “comissões de manutenção” — a síndicos ou administradoras que contratam determinados fornecedores.

Essas vantagens, ainda que informalmente justificadas como “costume do mercado”, representam conflito de interesses direto e grave. A partir do momento em que o tomador da decisão se beneficia pessoalmente, a contratação deixa de atender ao condomínio para atender àquele que deveria servi-lo.

Como ensina Modesto Carvalhosa, em Ética Empresarial no Brasil:

“A confiança é o ativo invisível que sustenta qualquer organização. A quebra da confiança, mesmo sem ilegalidade formal, deslegitima a ação do gestor.” (CARVALHOSA, 2002)

É ético quem decide receber comissões?

Na obra Ética e Vergonha na Cara! (Papirus, 2014), Mario Sergio Cortella e Clóvis de Barros Filho denunciam a substituição da ética pela conveniência. Em suas palavras: “O certo não precisa ser justificado. Só precisa ser feito.”

Cabe ao síndico ou à administradora deliberar sempre em favor do interesse coletivo, optando pelo que for mais benéfico aos condôminos. Quando há comissionamento vinculado a uma ou mais opções, a decisão pode ser questionada quanto à eventual influência desse benefício. Se a escolha se baseia em vantagens pessoais e não no interesse comum, há desvio de finalidade administrativa, configurando, em tese, favorecimento indevido e violação aos deveres de transparência e probidade na gestão condominial.

O Código Civil e a responsabilidade fiduciária

O artigo 1.348 do Código Civil é claro: compete ao síndico zelar pelos interesses comuns, prestar contas e representar o condomínio em juízo e fora dele. Isso implica em agir com diligência, imparcialidade e boa-fé.

Ao terceirizar essas decisões à administradora, o síndico não transfere sua responsabilidade. Ambos se tornam, na prática, corresponsáveis éticos e legais por qualquer vício ou prejuízo derivado de contratações indevidas.

Conclusão: mordomia, ética e posicionamento claro

Recuperar o senso de mordomia na gestão condominial é lembrar que toda decisão sobre o dinheiro coletivo carrega um peso moral. Administrar é cuidar. É zelar como quem sabe que vai prestar contas: aos condôminos, à lei e, se você crê, a Deus.

A falsa concorrência, os favores ocultos, as comissões não declaradas: tudo isso enfraquece o pilar que sustenta a confiança. E aqui é necessário fazer uma escolha consciente: manter-se fiel aos princípios ou normalizar o que é errado apenas porque “todo mundo faz”. Como minha mãe sempre disse: “ você não é igual a todo mundo”, rs.

Foi justamente essa escolha que motivou este artigo. Quando, como advogado, ouvi de uma pessoa que era uma prática comum optar por empresas que pagavam comissões, disse que não via como aceitável que pessoas que administram bens de outros fizessem tal opção, mas a resposta foi a seguinte:

“Você precisa se acostumar… esse mercado é assim.”

Mas eu não preciso, nem quero, me acostumar com o que fere princípios que são importantes para mim. E é nesse ponto que se revela a força de uma frase dita por Clóvis de Barros Filho, que carrega uma verdade profunda:

“A ética começa quando a pergunta do jornalista não faz sentido: ‘Por que você fez o certo?’”

Essa frase, à primeira vista simples, é um diagnóstico da inversão moral do nosso tempo. Quando alguém precisa explicar por que agiu corretamente, é porque o ambiente já se acostumou com o errado. O que deveria ser natural — fazer o certo — passou a parecer extraordinário, afinal, “esse mercado é assim”. A ética, nesse contexto, é tratada como exceção, não como base.

Agir com retidão não deveria ser visto como diferencial, mas como ponto de partida. Como um reflexo de quem tem clareza sobre seus compromissos e integridade suficiente para sustentar decisões difíceis.

Portanto, sim, o certo não precisa ser justificado. Só precisa ser feito.
E mais do que isso: precisa ser mantido, mesmo que a prática ética seja solitária. Porque, no fim das contas, é a consciência limpa, e não a conveniência, que define a dignidade do nosso ofício.

Referências:

• CORTELLA, Mario Sergio; BARROS FILHO, Clóvis de. Ética e vergonha na cara! Papirus, 2014.
• CARVALHOSA, Modesto. Ética Empresarial no Brasil. Saraiva.
• Código Civil Brasileiro – Art. 1.348.
• A Bíblia Sagrada – Salmo 24:1; Mateus 25:14–30; 1 Coríntios 4:2.