Meu único apartamento pode ser penhorado por dívida de condomínio?

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Posso ter meu único apartamento penhorado em razão de dívida condominial, mesmo sendo bem de família? 

Muitos questionamentos surgem quando o assunto é penhora por débitos condominiais, deixando o proprietário do apartamento naquela dúvida crucial, “posso sofrer uma penhora mesmo sendo meu único imóvel?”.

A resposta é SIM. Você pode ter seu único apartamento penhorado, ainda que se trate de bem de família e seja utilizado para sua própria moradia.

O dever de pagar as taxas condominiais está legalmente previsto nos artigos 1.336 inciso I do Código Civil Brasileiro e também da Lei do Condomínio nº 4591/64 especificadamente em seu artigo 12, bem como na Convenção Condominial.

Art. 1.336 do Código Civil:

São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Art. 12 da Lei 4591/64:

Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

A Lei 8009/90 que dispõe sobre a Impenhorabilidade do bem de Família prevê em seu artigo 3º uma exceção à regra, vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Neste caso as taxas condominiais prediais são devidas para a manutenção, preservação, conservação, sustento e adimplemento das despesas atinentes às áreas comuns do condomínio edilício, essenciais para sua existência, razão pela qual se torna uma exceção à regra da impenhorabilidade.

Ademais, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, o que significa que a dívida está atrelada ao imóvel, acompanha o bem por isso a execução pode recair sobre o próprio apartamento.

“Mas e agora, terei que sair do meu apartamento imediatamente?”

Em que pese a Lei autorize a penhora do apartamento gerador do débito condominial, existe uma regra de preferência de bens antes que chegue a tão temida penhora do imóvel.

Desta maneira, não há obrigatoriedade que a execução atinja o imóvel, pois a lei dispõe preferencialmente de outras maneiras de satisfação do débito que sejam menos onerosas ao devedor.

Neste caso, no curso da Ação de Execução, não havendo o pagamento do débito no prazo estipulado, iniciará o momento da busca de bens do devedor na quantia total capaz de saldar o débito, com correção, multa, juros e honorários advocatícios.

A penhora seguirá uma ordem de preferência, que está disposta no artigo 835 do Código de Processo Civil, sendo, basicamente: dinheiro, títulos da dívida pública ou valores mobiliários, veículos e então bens imóveis, podendo recair sobre o apartamento que gerou o débito condominial.

A Ação de Execução tem se mostrado muito eficiente no recebimento dos débitos condominiais, sendo inúmeras decisões judiciais autorizando a penhora de apartamentos em razão da dívida contraída.

Se você já está sendo cobrado judicialmente, uma das sugestões a fazer então é requerer um parcelamento no processo, mediante o depósito de 30% do valor em execução acrescido de custas e de honorários de advogado, parcelando o restante do débito em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.

Outra hipótese que tem demonstrado grande eficiência é a composição amigável com a parte Credora, neste caso o Condomínio, acordando formas de pagamento mais acessíveis ao devedor, mediante acordo homologado em juízo.

Vale lembrar que a composição amigável pode ser realizada em qualquer momento do processo. Sabendo de tudo isso, fique atento para não ser surpreendido e em caso de inadimplência procure uma negociação do débito sem demora!

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