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mai | 2021
O dever de pagar o condomínio
Uma informação desconhecida por muitos é o fato da cota mensal de condomínio permanecer amarrada ao imóvel independente de quem a tenha causado, gerando a obrigação de ser quitada por aquele que se apresente como seu real proprietário.
Ficará em uma linguagem simples, “grudada” ao imóvel podendo ser cobrada daquele que ostente o título de propriedade devidamente registrado em cartório.
É normal o juiz exigir do síndico no momento de uma ação de cobrança das cotas atrasadas, a certidão em cartório de imóveis comprovando em nome de quem está o registro do bem.
O síndico ciente das suas obrigações e bem assessorado por uma administradora de condomínios deve manter um cadastro geral dos condôminos devidamente atualizado.
Não adianta o proprietário alegar ao síndico ou à administradora que a unidade está alugada e na posse do locatário como forma de se isentar da responsabilidade sobre as cotas atrasadas.
A relação entre o proprietário e seu locatário não guarda nenhuma relação com o condomínio. O que é de pleno direito ao condômino fazer é entrar com uma ação de regresso contra seu inquilino, cobrando o ressarcimento dos valores pagos ao condomínio pela inadimplência das despesas mensais ordinárias.
Para não ter dor de cabeça é aconselhado verificar com o síndico ou a administradora sobre a situação do imóvel em relação às cotas, multas ou qualquer pendência existente. Da mesma forma, é recomendado ao adquirente de um imóvel em condomínio, que verifique com antecedência os encargos e possíveis dívidas atreladas ao bem. Pois após o registro em cartório da escritura de compra e venda, passará a ser o responsável pelos débitos sem contestação.
O Código Civil equiparou ao status de proprietário os promitentes compradores que firmam promessa de compra e venda do imóvel alugado, bem como os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas que não possuem escritura, mas tem a promessa de compra e venda acumulado com os direitos de condômino cedidos por quem a possui.
Não resta nenhuma dúvida que o primeiro dever dos condôminos é o de contribuir com o rateio das despesas aprovadas em assembleia, sejam aquelas para pagar as obrigações mensais, como aquelas que os condôminos acharem por bem aprovar para custear despesas não previstas.
Somente é admitida a recusa do condômino em pagar a cota mensal naqueles casos onde supostamente tenha ocorrido vedação ao uso de determinados serviços. Mas a simples recusa em decorrência do valor cobrado não é motivo justificável e acatado em uma ação judicial. A validade da discussão recai sobre a matéria e o possível valor excessivo que pode ser pleiteado a sua devolução.
Se não há dúvida sobre a obrigação de contribuir com a cota condominial, como exigi-la do condômino?
Não relaxando ao cerco dos devedores. Saber que a obrigação do síndico é cobrar todos os condôminos suas contribuições, incluindo as multas aplicadas àqueles que relutam em respeitar a Convenção e Regimento Interno (Código Civil, artigo 1.348, inciso VII). Não permitir que o inadimplente participe das discussões e deliberações das assembleias gerais (Código Civil, artigos 1.335, inciso III e 1.336, inciso I).
Porém, ser firme não significa agir sem cautela. O síndico com o apoio da administradora deve tomar cuidado com restrições impostas ao devedor. Verificar e ter certeza se o condômino não quitou sua dívida até o momento da realização da assembleia. Se o condômino inadimplente não ajuizou ação de consignação em pagamento insatisfeito com a cota que considera controversa. Ou se realizou depósito em juízo da sua cota.
Não aplicar restrições ao uso de espaços comuns, mesmo que conste da Convenção e Regimento Interno. Pois essas restrições não são admitidas pelo Código Civil. O melhor é desconsiderar cláusulas abusivas e, na medida das necessidades de cada condomínio, atualizá-las.
E o que fazer em relação ao devedor reiterado? Aquele que não demonstra nenhuma preocupação com as despesas, mesmo usufruindo de todas as benfeitorias e estrutura do condomínio? Que troca de carro, reforma sua unidade, causando revolta aos demais?
Há uma novidade introduzida no Código Civil pouco ou nada explorada pelo síndico e as administradoras de condomínios, muito em razão da exigência de quórum especial para sua aplicação, ou seja, ¾ dos condôminos, descontando os inadimplentes, para aprovar uma multa aos devedores de até cinco vezes o valor da cota mensal de condomínio (Código Civil, artigo 1.337). Essa multa não se confunde com as perdas e danos ao condomínio, que poderão ser cobrada cumulativamente.
Esse artigo independentemente da dificuldade na formação do quórum qualificado serve de compensação para a irrisória multa aplicada de 2% pelo atraso no pagamento da cota mensal, equiparando indevidamente a dívida ao Código do Consumidor.
Melhor seria ter mantido a multa prevista na Lei 4.591/64 para ser aplicada de forma progressiva, de acordo com os dias devidos dentro de um período mensal, até o teto máximo de 20%.
É dispensada a necessidade de constar na Convenção a previsão da aplicação do artigo do Código Civil devido ao seu caráter obrigatório. Basta que fique caracterizado o ato reiterado do condômino em não contribuir com sua cota, comprometendo o fluxo de caixa diante dos pagamentos e obrigações do condomínio.
É evidente que cabe ao síndico com seu Corpo Diretivo e apoio da administradora, analisar caso a caso, separando aqueles que estejam passando por reais dificuldades financeiras, compondo um acordo de forma amigável, daqueles que aproveitam de uma multa irrisória, demora, negligência ou omissão da gestão administrativa na cobrança.
