23
jul | 2021
Quem contrata e destitui uma administradora
O síndico não deveria consultar os condôminos antes de contratar uma administradora? E a sua destituição? Como acontece?
Na Lei anterior 4.591/64 o síndico transferia os poderes de administração para qualquer pessoa de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade. Todavia, essa transferência necessitava da aprovação dos condôminos em assembleia geral.
Obviamente a escolha do síndico era ratificada pelos condôminos. Até porque, não restaria outra solução ao síndico senão renunciar ao cargo, caso a sua escolha fosse contestada ou recusada pelos condôminos.
O atual Código Civil em seu artigo 1.348, parágrafo segundo, autoriza que o síndico transfira para outro, total ou parcialmente, as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo se a convenção não autorizar e determinar outra forma.
Então, fica claro no atual quadro que ao síndico cabe contratar a administradora, bem como destituí-la. Os condôminos em assembleia geral aprovam, desaprovam, ratificam ou não a escolha, cabendo à mesma situação nas substituições de futuras administradoras escolhidas e contratadas.
Mas para que serve a contratação de uma administradora se a lei diz que a responsabilidade pela gestão é sempre do síndico? Não seria melhor economizar essa despesa?
As diversas tarefas e grau de complexidade que envolve o dia-a-dia de um condomínio, muitas vezes com aspectos legais, sobrecarregam o síndico que sozinho não consegue fazer frente às atribuições que necessitam de conhecimento especializado.
Nestas circunstâncias é natural que seja permitida a transferência de poderes administrativos, com autorização expressa da assembleia geral, desde que a convenção não proíba ou determine outra solução.
E os erros cometidos pela administradora? O síndico responde sozinho?
A celebração de um contrato com a administradora envolve confiança, ou seja, o síndico, a princípio, deposita seus créditos nesta prestação de serviços, com conhecimento prévio e autorizado pelos condôminos. No caso de perda ou quebra dessa confiança, o contrato poderá ser denunciado a qualquer tempo, restando ao condomínio prejudicado o direito de pedir perdas e danos, ou o pagamento de cláusula penal, se houver.
Quanto ao síndico responder sozinho pelos atos praticados pela administradora, cabe analisar o caso concreto e apurar se há indícios de práticas ilícitas da empresa. A priori, como a ratificação da escolha passou por aprovação em assembleia geral, o síndico estaria isento de responsabilidade.
De qualquer forma, deve se apurar se o síndico foi omisso nos deveres de fiscalizar as tarefas delegadas à administradora . Caso fique comprovada sua omissão, poderá solidariamente responder com a administradora pelos prejuízos causados ao condomínio por culpa em não vigiar os atos praticados.
Mas afinal, o que o síndico pode delegar para uma administradora?
- Basicamente manter atualizado o cadastro dos condôminos;
- Emitir os boletos de cotas ordinárias e extraordinárias, com a emissão de relatório que deve ser enviado ao síndico quando solicitado;
- Realizar pagamentos, recolher os tributos de qualquer ordem, e receber os créditos diversos;
- Recrutar, selecionar e treinar funcionários que se fizerem necessários;
- Zelar pela guarda de documentos do condomínio;
- Auxiliar na elaboração de orçamentos, cotações, e contribuir na solução de assuntos diários.
Quando há troca de síndico, como fica a situação da administradora?
Na escolha de um novo síndico, a assembleia geral deve decidir se o contrato com a administradora permanece ou não. Se a assembleia for omissa nesta questão, cabe ao novo síndico manter ou substituí-la mediante nova aprovação em assembleia.
Em caso de rescisão o que a administradora pode cobrar?
A administradora destituída em situações normais, só poderá cobrar indenização por despesas realizadas e comprovadas.
