Viver em condomínio pode ser muito positivo, principalmente considerando a questão da segurança e dos serviços oferecidos pelos condomínios, por outro lado, um morador problemático pode acarretar grandes transtornos de convivência, aniquilando com a harmonia desta micro sociedade.
O condômino antissocial, ou popularmente conhecido como “problemático”, é aquele morador que reiteradamente pratica atos que vão de encontro com a convenção condominial, o regimento interno e os costumes da micro sociedade.
Na prática, é o morador que faz diversas festas no apartamento em horários inapropriados com som no último volume, às vezes com consumo de drogas; é aquele que vive descumprindo as regras da convenção condominial e do regimento interno, de forma reiterada, brigando com os demais moradores, e talvez ocasionando prejuízos de ordem material; é aquele que usa a sua moradia para cometer crimes como um aliciador de menores ou como um traficante, colocando em risco a vida dos condôminos, enfim... estes são apenas alguns exemplos de pessoas que abalam a convivência no condomínio.
O nosso Código Civil, infelizmente, não prevê expressamente a possibilidade de afastar este condômino antissocial até que se prove que o indivíduo tenha condições de voltar a conviver com os demais moradores.
No entanto, a jurisprudência (conjunto de decisões judiciais) tem admitido, com extrema cautela, a possibilidade de afastamento do morador antissocial de forma temporária, conforme veremos, cumulativamente, os seus requisitos.
O tema é de grande relevância para os síndicos, uma vez que se tomarem alguma atitude errada, poderão ser responsabilizados pelos prejuízos causados ao condomínio.
1 – Comportamento nocivo reiterado que impossibilita a convivência comum
Não é qualquer hipótese que permite a expulsão de um condômino, conforme se vê das decisões judiciais pelo país.
De um lado, existe o direito ao condômino/morador de não ser perturbado no exercício de sua propriedade, por outro lado, o direito de propriedade sofre limitação em prol do coletivo, devendo o proprietário ou possuidor do imóvel exercer o seu direito sem ferir com o direito dos demais.
É aquele velho ditado: “o seu direito acaba onde começa o do outro”.
Assim, o condômino antissocial é aquele que pratica, reiteradamente e de maneira absurdamente nociva, atos que afetam os direitos de vizinhança, ou seja, que prejudicam a saúde, sossego e segurança dos demais moradores, tornando insuportável a convivência comum.
Apesar de ser desagradável, por exemplo, o condômino que fuma cigarro na janela incomodando o morador ao lado, ou que toca bateria em horários inapropriados, mesmo que sejam considerados antissociais pelo comportamento abusivo reiterado, não poderão, a princípio, ser simplesmente afastados do condomínio.
Para esses, a solução continua sendo a aplicação de multas, ações de obrigação de fazer (obrigar o condômino a deixar de praticar o ato danoso, sob pena de multa diária etc.), pedido de indenização por eventuais prejuízos causados e tentativas de mediação para solução amigável.
Conforme já dito, o que respalda a possibilidade de afastamento do condômino antissocial é o seu grave comportamento que pode colocar em risco até mesmo a vida dos demais moradores, como a prática de tráfico de drogas, prostituição e aliciamento de crianças dentro do condomínio, reiteradas ameaças e agressões físicas a outros condôminos, desrespeito a decisões judiciais relativas ao comportamento do condômino dentro do condomínio, posto que são atos que configuram abuso do direito de propriedade.
2 – Aplicação de multas, previstas no Código Civil, que se tornaram ineficazes
O Código Civil brasileiro estabelece a aplicação de multa no caso de descumprimento das regras impostas pela própria Lei, bem como àquelas dispostas na convenção condominial e no regimento interno.
No caso do condômino antissocial, a multa poderá alcançar até 10 vezes o valor correspondente à despesa de condomínio após ser deliberado em assembleia.
Porém, por vezes, o condômino que tem boa condição financeira, efetua o pagamento de todas as multas e indenizações, e se sente desobrigado a respeitar os limites impostos pelo condomínio, tornando as sanções ineficazes.
Em razão da ineficácia das sanções, após avaliado o comportamento do condômino social e seus atos reiterados, constatando-se a viabilidade de sua expulsão, é de suma importância que se esgote todas as possibilidades de aplicação de multa pecuniária antes de se cogitar ingressar com ação judicial de expulsão.
E não só isso, a incidência das multas deve estar em conformidade com o disposto no art. 1.337 do Código Civil de 2002 que determina o quórum de aprovação dos condôminos presentes em assembleia para aplicação da multa.
O supracitado artigo do Código Civil dispõe sobre as sanções ao condômino antissocial e o quórum de aprovação para aplicação da multa, sem o qual não poderá ser imposta a penalidade.
É importantíssimo observar estritamente os requisitos de validade da multa, caso contrário, o condômino antissocial poderá usar a suposta ilegalidade em sua defesa, inviabilizando a procedência da ação de expulsão.
Além disso, o condomínio/síndico também deverá respeitar o contraditório e ampla defesa, bem como assembleia deliberando a respeito da propositura de ação de expulsão de condômino antissocial, conforme veremos a seguir.
3 – Contraditório e Ampla Defesa do condômino antissocial e deliberação em assembleia para propositura de ação de expulsão
Vejamos o que demonstram os seguintes Enunciados de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.
Enunciado 92 do CJF - As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.
Enunciado 508 do CJF - Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
As decisões judiciais consoantes à possibilidade de expulsão do condômino antissocial são proferidas, inclusive, com base nos enunciados apontados.
Desta forma, é imprescindível que o suposto condômino antissocial seja anteriormente notificado em relação às multas aplicadas de acordo com o item anterior, sob pena de ilegalidade e inviabilidade de afastamento deste morador.
Assim, o síndico deve estar atento a estes requisitos, notificando o condômino a apresentar, se quiser, defesa dentro de prazo razoável em respeito aos princípios constitucionais do Contraditório e Ampla Defesa.
Outro requisito indispensável é a necessidade de assembleia para deliberar sobre a possibilidade de ingressar com ação judicial para afastamento do condômino que reiteradamente está trazendo problemas ao condomínio.
Sem a deliberação em assembleia com quórum qualificado do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil brasileiro, fica inviável propor ação judicial de afastamento do condômino antissocial, conforme entendimento jurisprudencial e doutrinário.
É importante dizer que caso haja condenação do condômino antissocial para o seu afastamento do condomínio, tal afastamento deve ser temporário com parâmetro bem definido pelo julgador.
Por fim, para evitar prejuízo ao condomínio com relação as custas processuais, honorários advocatícios etc. é de suma importância a análise específica do caso, bem como o preenchimento dos requisitos elencados neste artigo.
O síndico deve ficar atento a estas questões para não tomar atitudes deliberadamente.
Autor do artigo: Luan Rodrigo de Carvalho da Silva.
OAB/SP 433.710
Luan Rodrigo de Carvalho da SilvaDr. Luan Rodrigo de Carvalho da Silva. Advogado. Pós-graduado em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito (EBRADI). Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário de OSASCO/SP. Autor de a