Como realizar obras e reformas com segurança nos Condomínios?

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Segundo o Art. 1.336, do CC: São deveres do condômino: II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. (Grifamos).

Com feito, não é permitido ao condômino realizar obras ou reformas em seus apartamentos (ainda que sejam pequenas), sem a segurança necessária exigida pela construção civil, sob pena de causar um grave acidente, como o desmoronamento, custando a vida de outras pessoas inocentes.

Os noticiários já revelaram quedas de sacadas, explosões, desmoronamentos, rachaduras, infiltrações e outras “fatalidades” causadas por obras ou “pequenas” reformas, realizadas indevidamente pelo condômino e sem o acompanhamento técnico de um profissional habilitado.

Quem tem competência técnica e profissional para dizer se determinada obra ou reforma compromete ou não a edificação, esse alguém não é o síndico, tampouco o zelador ou o pedreiro contratado pelo morador, mas sim o engenheiro civil ou arquiteto.

Importante colacionar abaixo, uma orientação do SECOVI-SP, sobre a Norma Técnica (ABNT 16.280) que trata de obras e reformas nos Condomínio, como um passo-a-passo do que deve ser exigido do condômino que prende realizar reformas em seu apartamento, in verbis:

“A norma ABNT NBR 16280:14 entrou em vigor no dia 18/04/2014 e fez parte de um movimento de modernização das normas técnicas do setor construtivo, mantendo muita pertinência com as normas de desempenho (ABNT NBR 15575), com a norma de manutenção de edificações (ABNT NBR 5674) e com a ABNT NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos).

A fiscalização do acatamento da nova norma será realizada por todos os interessados: o Poder Público nas duas diferentes esferas de atuação, mormente o ente municipal incumbido das obras e edificações; o síndico, os condôminos e ocupantes e até mesmo a vizinhança da edificação na qual se realiza a reforma.

Todo litígio que tiver origem em reformas feitas a partir de 18/04/14, que necessitem a produção de prova técnica (pericial), terão a ABNT NBR 16280:14 como parâmetro. Portanto, fica claro que a correta aplicação da norma será decisiva para o resultado das ações judiciais num futuro próximo.

Portanto, ainda que referida norma técnica não tenha a mesma forma de Lei, poderá ser a mesma norma utilizada pelo perito judicial, identificando se foram ou não observados os cuidados necessários na obra realizada, apontando os eventuais responsáveis pelos prejuízos eventualmente causados.

O síndico pode responder por aspectos administrativos, civis e criminais que decorrerem da falta de observância do seu papel constante da ABNT NBR 16280:14. Contudo, tendo em vista que são inúmeras as ocorrências possíveis, caso a caso deverá ser analisado com parcimônia, sendo impossível criar uma equação que sirva para dar uma resposta conclusiva e genérica.

Há o entendimento de que as seguintes iniciativas dependerão de análise e assunção de responsabilidade técnica por profissional qualificado (engenheiro ou arquiteto):

• - Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;
• - Reforma do sistema hidrossanitário;
• - Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
• - Instalações elétricas;
• - Instalações de gás;
• - Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;
• - Reforma ou instalação de aparelhos de automação;
• - Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;
• - Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;
• - Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;
• - Alterações que possam interferir na integridade ou na proteção mecânica;
• - Alteração no sistema de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;
• - Alterações no sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes;
• - Intervenções em elementos estruturais, tais como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

As obras que não apresentem riscos à segurança (ex. pintura) deverão ser apenas documentadas e seguir às regras internas do condomínio. Nesse caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico.

Quanto à troca de revestimentos (ex. substituição de azulejos e porcelanato em cozinhas, banheiros e lavanderia), é perfeitamente possível, desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto para a retirada do revestimento anterior e também não haja comprometimento da impermeabilização.

Havendo alterações dentro das unidades autônomas que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Além disso, caberá ao síndico exigir às seguintes informações e documentos ao responsável pela obra ou reforma na unidade, resumidas abaixo:

Antes de iniciar a obra de reforma:

• - Zelar e manter recuperável o termo de garantia, manual do proprietário e manual de uso, operação e manutenção da edificação, conforme ABNT NBR 14037;
• - Disponibilizar ou advertir disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno.
• - Informar, caso necessário, sobre a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação;
• - Receber a documentação ou proposta da reforma já contemplando a constituição de profissional habilitado;
• - Analisar, se necessário, o atendimento do processo necessário para liberação do início da reforma. Assim, não autorizar qualquer modificação que ameace a segurança e o desempenho de qualquer sistema, subsistema ou componente, sem a prévia análise técnica. Exemplos: somente engenheiro civil ou arquiteto podem analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração estrutural ou de layout em uma edificação, mesmo em paredes de vedação; somente engenheiro eletricista pode analisar e emitir responsabilidade técnica sobre alteração em redes elétricas.
• - Após o atendimento de todos os requisitos do plano de reforma o síndico está livre para autorizar a entrada de insumos e de pessoas contratadas para os serviços de reforma na edificação. Caso a documentação não esteja de acordo, formalizar as informações necessárias.
• - Informar claramente aos condôminos e funcionários da edificação as obras de reforma aprovadas.

Durante a obra de reforma:

• - Tomar as ações necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.
• - Se for constatada a alteração do escopo da reforma, a obra deve ser imediatamente interrompida e o acesso de materiais e funcionários proibido. Toda a documentação deve ser submetida à nova análise e aprovação. Somente após a autorização do novo escopo a obra pode ser retomada.
• - Quando a obra interferir nos aspectos de segurança e uso da edificação, devem ser tomadas ações técnicas, legais e emergenciais. Medidas para recuperação e restauro da segurança devem ser acionadas.
• - Durante a realização das obras de reforma, todos os sistemas de segurança da edificação devem permanecer em funcionamento ou, se necessário, devem ser previstos sistemas alternativos.

Após a obra de reforma:

• - Receber o termo de encerramento das obras, conforme plano aprovado e elaborado pelo executante e seu profissional habilitado. Ainda, exigir o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037 (Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações)
• - Encerrada a obra, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra.
• - Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o termo de encerramento das obras emitido pelo executante.

Com relação ao proprietário ou possuidor da unidade, recomenda-se as seguintes providencias:

Antes de iniciar a obra de reforma:

• - Ao realizar reforma em seu imóvel, cabe seguir o estabelecido no manual do proprietário, convenção, regimento interno, legislação e normalização vigentes; fazer cumprir e prover os recursos para a realização da obra.
• - Encaminhar ao síndico ou responsável legal pela edificação o plano de reforma e toda a documentação necessária que comprove que a obra será executada de acordo com a legislação vigente.
• - No caso de obras que não demandem responsável técnico, deve ser informado: escopo da obra, cronograma, identificação completa das pessoas que irão entrar no edifício e ciência das regras do condomínio.

Durante a obra de reforma:

• - Cuidar para que a execução atenda as referências de segurança e todos os itens da convenção, regimento interno, legislação e normalização vigente.
• - Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.

Após a obra de reforma:

• - Atualizar o manual de uso, operação e manutenção do edifício, bem como o manual do proprietário, detalhando o que foi alterado com reforma, conforme termos da ABNT NBR 14037. 

Se o condomínio não possuir seu Manual de Uso, Operação e Manutenção, deve desenvolver um manual referente às intervenções resultantes da reforma executada.

A reforma em espaço privativo é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, devendo contratar um profissional habilitado (arquiteto ou engenheiro), que será o responsável técnico pela obra, o qual deverá cumprir o plano de reforma e todas as normas internas que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.

O síndico ou o responsável legal poderá, a qualquer momento, solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, esclarecendo as suas principais dúvidas quanto ao plano de reforma. E caso o responsável pela obra decida ignorar às regras internas do condomínio, deixando de prestar as informações e a documentação necessária ao síndico, ou decida dar início à obra sem prévia autorização, poderá o síndico denunciar as possíveis irregularidades às autoridades competentes (Prefeitura), bem como adotar as medidas judiciais cabíveis, pleiteando a paralisação da obra até que sejam supridas às exigências técnicas, evitando risco à edificação.

Além da comprovação da viabilidade técnica do pretendido para o condomínio, o profissional responsável pela obra deve assegurar a regularidade da mesma junto à Municipalidade. Neste particular, no âmbito de São Paulo, Capital, é o Código de Obras e Edificações que trata do assunto, especificando certos conceitos que discernem cada uma das intervenções possíveis no imóvel. Poderá o consulente verificar em seu Município as normas aplicáveis”. Grifamos e sublinhamos.

Importante complementar, ainda, que haverá situações em que o condômino ou morador não irá colaborar com o sindico, impedindo que o mesmo acesse o apartamento para ter conhecimento da obra que está sendo realizada, ou até mesmo, apresente uma “ART ou RRT” assinada, mas que causa dúvidas sobre o que foi descrito no termo de responsabilidade.

É cediço que após a edição da norma técnica, surgiu uma “indústria das ART`s”, sendo até mesmo emitida via internet o documento sem os devidos cuidados. Ademais, é muito comum na ART constar a reforma de um ambiente (ex. banheiro), mas o condômino se empolga e resolver reformar todo o apartamento, inclusive, retirando paredes estruturais, janelas e esquadrias, acrescentando piso ou peso na estrutura da laje, além de uma série de outras obras que sequer foram autorizadas pelo engenheiro ou arquiteto contratado.

O que o sindico deve fazer neste caso?

O síndico deve procurar um outro profissional de sua confiança (engenheiro ou arquiteto) submetendo o termo de responsabilidade para análise e também pedir para vistorias o local, para confirmar se o projeto que foi realizado é o mesmo que está sendo “executado”.

Havendo divergências ou riscos, deverá imediatamente notificar o proprietário do apartamento para “suspender” a obra até que seja refeita às condições normais e originárias da edificação.

No caso do proprietário do apartamento prosseguir a obra ou reforma, ou não realizar a adequação técnica recomendada, deverá o sindico contratar um advogado e ingressar com uma ação judicial para fins de embargar aquela obra imediatamente, podendo, dependendo do grau de risco, ser pleiteada uma medida chamada “liminar” que não demora muito e é apreciada pelo juiz de direito em poucos dias.

Ou seja, quem “para” obra é o juiz. Assim, a responsabilidade do sindico estará preservada e se houver algum prejuízo a edificação, quem responderá (civil e criminalmente) é o proprietário do imóvel irregular.

Não se recomenda que o próprio sindico impeça pessoalmente a realização da obra, sem uma ordem judicial (fazer justiça com as próprias mãos), podendo responder pelos excessos e prejuízos causados ao condômino.

Outra dica importante, é notificar previamente o condômino ou proprietário sobre os riscos da obra sem o acompanhamento de um profissional, avisando sobre às consequências, caso não seja garantida a segurança mínima e necessária da obra que será realizada. Muito síndicos já entregam ao proprietário um roteiro com essas informações, evitando desgastes desnecessários, conforme modelos sugeridos adiante.
 

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