05
nov | 2021
O conselho deve responder ao lado do síndico?
Para que serve o conselho de condomínio se tudo recai nas costas do síndico? Para que então eleger um conselho se seus membros efetivamente não respondem por nada? São perguntas cada vez mais frequentes entre síndicos. Afinal, são tantas obrigações impostas diante do crescimento vertiginoso de condomínios, exigindo cada vez mais a capacitação técnica dos síndicos, que não seria demais repensar o papel do conselheiro, principalmente dos omissos, obrigando a um debate entre os especialistas e todos os que militam na área, sobre a criação e aprovação de normas legais de corresponsabilidade dos conselheiros, sejam consultivos, fiscais ou ambos.
Para entender este assunto é necessário começar pelo artigo 23 da Lei número 4.591/64 que trata da escolha de três condôminos, com mandatos com período idêntico ao do síndico, ou seja, não podendo ultrapassar a 2 (dois) anos, com direito a serem reeleitos.
Veja que a norma trata da eleição de três condôminos. Do que se conclui não ser permitida a nenhuma pessoa que não ostente o título real de propriedade a permissão para ocupar a função.
Este conselho consultivo serve para assessorar e dar parecer aos problemas que digam respeito ao condomínio, bem como prever a possibilidade via convenção de que esses condôminos verifiquem, examinem em minúcias as contas e toda a movimentação financeira realizada pelo síndico.
O conselho consultivo ainda é muito presente nos condomínios, mesmo após a entrada em vigor da Lei 10.406/02 que inseriu no meio jurídico o novo Código Civil. Pois este diploma legal não prevê a obrigatoriedade desse modelo de conselho, dizendo apenas que ao condomínio, salvo o que estiver expresso na convenção, poderá escolher um conselho fiscal.
Este conselho será formado por três membros, demonstrando a falta de obrigação de serem proprietários, salvo se a convenção assim determinar, com a incumbência de somente fiscalizar as contas do condomínio.
Não há no dispositivo a previsão de remuneração dos conselheiros, o que abre a possibilidade da convenção estipular alguma forma e gratificação. Se a mesma for omissa, não haverá qualquer forma de pagamento ou benefício.
O mandato que na lei anterior determina que não seja superior a 2 (dois) anos, coincidindo com o prazo do mandato do síndico. Na atual previsão, o mandato pode ser igual ao do síndico, ou por um período inferior a 2 (dois) anos.
A convenção pode prever a reeleição, candidaturas individuais ou através da formação de chapas. Pode também estipular as reuniões dos membros e sua forma de convocação, destituição dos seus integrantes, a eleição de suplentes e a maneira de tomar decisões.
Diante de tamanha importância, pois são pessoas que assumem a obrigação de controlar a movimentação de entrada e saída de importâncias, reforça a necessidade de abrir espaço para debates para prever através de dispositivos legais a responsabilidade concreta dos conselheiros que não exerçam suas atribuições de acordo com os poderes conferidos na convenção ou em assembleia geral.
Não é concebível diante de tantas inovações que aproximam cada vez mais os condomínios a modelos de gestões profissionais, que se admita, ainda, a responsabilização civil e criminal pura e simples de uma única pessoa, o síndico.
Como é aceito, um condomínio têm três instâncias administrativas: o síndico que por sua característica é o poder executivo na realização das rotinas de interesse dos condôminos. A assembleia geral que debate, delibera, aprova e modifica normas e assuntos do condomínio. E a previsão de um conselho de acordo com o que estipula a convenção.
Se este conselho na melhor interpretação assegura ao síndico o suporte necessário e frequente nos momentos delicados, detalhando aos condôminos e moradores através de pareceres a fiscalização pormenorizada todas as movimentações financeiras, agindo como verdadeiros auditores. Deveria então em pé de igualdade com o síndico, responder por sua ação ou omissão, salvo comprovação da sua ausência em fatos delituosos ou irregularidades. Mesmo assim, passando obrigatoriamente por discussão e deliberação dos condôminos em assembleia especialmente convocada para tal fim.
Que o condomínio por força legal seja impositivo sobre ter um síndico para representá-lo ativa e passivamente, até em função da sua característica jurídica, não afasta a necessidade urgente de modificar e implantar dispositivos no Código Civil estipulando as obrigações gerais do conselho, além daquelas que a convenção e vontade dos condôminos assim o estipularem.
O mercado que tão bem está absorvendo a presença do síndico profissional deve caminhar e avançar para ter um conselho habilitado, capacitado, com remuneração, para assumir com responsabilidade suas funções.
Essa modificação na legislação só benefício trará! Ao síndico que cumpre com suas atribuições a certeza de poder contar com um “atestado” para aqueles momentos corriqueiros onde é chamado de “ladrão” e outras denominações desabonadoras. Ao condômino e morador afetado naquilo que lhe é mais caro, seu patrimônio, a convicção da segurança e economia sem ter que se preocupar com rateios para cobrir serviços externos de auditorias, e processos caros e demorados com desfechos nem sempre aguardados por todos.
