Precisamos falar sobre isso: “Advogados e Administradoras não competem, complementam-se.” Um passeio histórico pela gestão de condomínios

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Com o intuito informativo e provocativo, lançamos a série “Precisamos falar sobre isso”, onde rotineiramente daremos enfoque aos temas mais delicados da Assessoria Jurídica nas empresas e condomínios. 

Com a crescente explosão imobiliária, os condomínios passaram a ser geridos como verdadeiras empresas, com eleições cada vez mais disputadas, concorrência entre Administradoras, Síndicos, Conselheiros e Advogados. 

O universo condominial é beligerante em sua essência, apesar de todos possuírem o interesse comum de dividir o mesmo espaço em harmonia. 

No entanto, a falta de profissionalização da gestão condominial abriu brechas para anomalias jurídicas enraizadas em nossa cultura, como a obrigatoriedade de contratação e utilização do departamento jurídico de Administradoras de Condomínios. 

Adentrando em nosso tema, o foco deste artigo é a possibilidade ou não de oferecimento por parte das Administradoras de Corpo Jurídico próprio para defender os interesses do Condomínio. 

Um dos principais questionamentos quando me especializei na área jurídica condominial, era a de que nós concorreríamos com as Administradoras de Condomínios, vez que já ofereciam serviços jurídicos próprios para seus Administrados. 

Na prática não só é inexistente essa concorrência, como são atividades complementares e distintas entre si. Algo comparável a atividade de Advogado e contador em uma empresa. Não concorrem - ou não deveriam concorrer - entre si.
 
Mas afinal, qual o papel do Jurídico Próprio nas Administradoras de condomínios? 

Para responder a essa questão, fundamental a contextualização histórica das Administradoras. 

As Administradoras possuem papel principal na gestão condominial, uma vez que realizam toda a parte burocrática dessa empresa chamada condomínio. Via de regra exerce função administrativa na condução da gestão condominial. Tudo o que não é jurídico é administrativo dentro de um condomínio e a elas é dado o poder de administrar. 

De certo que dúvidas e orientações jurídicas no complexo mundo dos condomínios sempre existiram e eram solucionadas pelas próprias administradoras. 
O ponto nevrálgico da questão é que tivemos uma verdadeira explosão de unidades imobiliárias nas últimas décadas e isso acarretou distorções que agora começam a ser corrigidas pelo mercado. 

Em um universo com poucos condomínios, ou ainda, com baixo número de unidades - como os antigos predinhos de 3 andares que estão sumindo de nossas cidades - 
somente nas grandes capitais se fazia presente a necessidade de orientação jurídica própria do condomínio. 

Via de regra, esse papel em menores centros era exercido pelas próprias Administradoras da cidade. Era o tempo da gestão condominial amadora em sua essência, com síndicos eleitos entre os moradores e falta de profissionais especializados na área condominial. Assim, os Administradores se desdobravam para exercer função dupla (talvez por isso, boa parte dos proprietários dessas empresas sejam Advogados de formação). Poucas unidades, quase nenhuma mobilidade urbana e falta de mão de obra especializada acarretam sempre em custos enormes para os condôminos. Sim, quanto menos qualificado o profissional jurídico, mais caro ele será. Essa máxima sempre acompanha as relações jurídicas. 

Assim, o papel jurídico dentro dos condomínios ficava restrito às cobranças dos inadimplentes. O amadorismo jurídico imperava nas gestões condominiais, onde somente com a chegada dos corpos jurídicos próprios das Administradoras ganhou indícios de profissionalização.  

Até meados da década de 90, as pessoas raramente mudavam de residência, criando raízes em seus apartamentos, gerando um clima comunitário muito maior do que nos dias de hoje, com alto índice de rotatividade entre os moradores. Alta rotatividade implica em falta de empatia com os vizinhos, por vezes desconhecidos e, consequentemente os conflitos passaram a ser cada vez mais constantes. Some-se a isso, prédios cada vez maiores, dividindo-se em torres, com cada vez mais unidades habitacionais. 

Nessa toada, cada vez mais crescente nos centros urbanos, as Administradoras já estavam cada vez mais profissionalizadas, com rotinas e procedimentos cada vez mais engessados de como proceder com cada condomínio, buscavam em parcerias com Advogados a orientação jurídica necessária para a condução de um Condomínio. 

Só que o mercado se adapta facilmente às necessidades, e encontrou-se ali um enorme filão de negócios. A chamada “venda casada” imperava nesses contratos. 
Síndicos eleitos sem muita experiência, se viam presos por contratos de prestação de serviços onde já constava o corpo jurídico da Administradora disponível ao condomínio. 

Foi nesse momento que as coisas começaram a se misturar, pois nem sempre os interesses do Condomínio se comunicam com os interesses da Administradora. O que antes era um serviço opcional virou obrigação, os conflitos começaram, parcerias de fachada foram seladas, com intuito de coibir a prática ilegal de captação de clientela vedada pela OAB, mas os condomínios encontravam-se reféns nessa relação. 
 
Foi aí que as Administradoras começaram a firmar parcerias com os Advogados na busca de informação jurídica, em troca da promessa de ajuizarem as ações de cobrança de inadimplência, conhecidas como “causa ganha”, por possuírem o próprio bem como garantia. Como veremos em outros artigos, a causa não é tão ganha assim, e como tudo que é feito de forma amadora tem como consequência a precariedade de especialização e inevitavelmente o serviço não possui o mesmo resultado. 

Escritórios atuantes de diversas áreas passaram patrocinar Ações de Cobranças condominiais de maneira trivial. Hoje ainda existem até Advogados Criminais que patrocinam tais causas. 

Distorções mercadológicas acarretaram diversos prejuízos aos condomínios. Um antigo professor da faculdade, em sua primeira aula já me ensinava: “uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa”. Por isso dissemos que somos parceiros, admiramos o trabalho, indicamos, trocamos informações, mas é necessária a completa isenção na análise pormenorizada dos interesses do Condomínio. 

Não existe serviço jurídico qualificado gratuito; evidentemente existem Administradoras sérias, que possuem parcerias com o Corpo Jurídico competente e ISENTO para solucionar os temas propostos. Algumas até possuem Advogados em sua estrutura para o auxílio e condução das melhores práticas de gestão condominial, orientando síndicos e administradores, mas devem ser remunerados pelo serviço. Somente essa remuneração, justa pela contraprestação dos serviços ofertados, coloca os profissionais em igualdade de condições para defender os legítimos interesses de seu cliente. Nossa orientação é sempre a de não aceitar essa troca de serviços sob pena de tornar os Condomínios reféns de “seus próprios Advogados”. 

Preze pela orientação jurídica isenta e de qualidade. Administradoras e Advogados de qualidade não competem entre si, mas complementam-se. Temos parcerias com Administradoras e Condomínios sim, como dito acima, complementamo-nos. Mas nossos parceiros compactuam com nossos ideais e assim elevamos o nível da gestão condominial. Informação de qualidade e profissionalizada requer alto grau de especialização. A boa gestão condominial passa por um bom síndico, com interesses idôneos e comunitários, uma boa administradora, competente e pontual e um bom corpo jurídico, isento e qualificado para o acompanhamento das questões condominiais. 

E a inadimplência? Nossa prática de anos no mercado nos faz afirmar que esse tripé de boa qualidade faz a inadimplência permanecer em patamares aceitáveis de tolerância e gestão. 

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