20
set | 2021
Sou Síndico. E daí?
Aos poucos a vida está voltando ao normal e muitos condomínios deverão fazer assembleias presenciais com todos os cuidados.
Muitas assembleias escolherão novos síndicos, enquanto outras não. Mas uma coisa é certa: O síndico pode tudo no condomínio? Até onde vai sua competência? Pode valer-se da sua posição para “perseguir” desafetos ou patrocinar ações judiciais para aplacar os opositores?
Sabemos que há síndicos despreparados, indo muito além em suas ações gerando conflitos e abusos de poder quando questionados sobre uma obra, uma aplicação de multa ou advertência, esquecendo que a convenção não são eles ou deles.
Sem pretender esgotar o assunto, vamos traçar o perfil do representante do condomínio e os limites do seu cargo.
Em primeiro lugar todo síndico exerce o seu poder de acordo com as competências gerais previstas no artigo 1.348 do Código Civil e leis complementares, podendo a convenção de cada condomínio prever outras obrigações, além do respeito às decisões aprovadas pelas assembleias gerais dos condôminos.
Mas existem situações urgentes onde o síndico não pode e não deve aguardar uma deliberação em assembleia. Pois a demora pode colocar em risco a construção e os moradores. Exemplos: entupimento da rede de esgoto; uma pane elétrica; um dano na coluna de água pluvial; ou mesmo um vazamento de gás.
Após resolver essas situações emergenciais, o síndico com apoio do conselho e da administradora de condomínios, deverá convocar uma assembleia para ratificar os seus atos.
A questão das obras urgentes e emergenciais é tão séria que o próprio Código Civil no seu artigo 1.341, autoriza a qualquer condômino a realização do reparo quando há omissão ou negligência do síndico.
As leis e regras sobre condomínios devem ser cumpridas por todos que façam parte dessa comunidade, sendo um dever imposto ao síndico aplicá-las sem dar nenhum “jeitinho” ou acomodar “favores” que quebrem o tratamento igualitário esperado.
O síndico deve cobrar as cotas condominiais, aplicar advertências, impor e cobrar multas. Ser responsável pela conservação geral de todos os equipamentos e acompanhar as prestações de serviços contratados.
E não ser negligente na guarda de todos os documentos do condomínio de acordo com os prazos legais. Muitos desses documentos devem ser preservados por longo tempo, e outros poderão ser exigidos para servir de provas.
Podem ocorrer no condomínio fatos excepcionais exigindo uma ação imediata do síndico como ter que arrombar a porta de uma unidade quando houver um flagrante delito ou desastre, para prestar socorro ou por ordem judicial, e mesmo assim durante o dia. Nessas hipóteses a Constituição Federal protege o síndico. Mas procure na medida do possível reservar essas ações para as autoridades policiais, oficiais de justiça ou bombeiros para evitar discussões ou demandas judiciais.
Apesar da mudança positiva de muitos síndicos, ainda há aqueles que não gostam de ser questionados. Esses, normalmente reagem de forma agressiva ou mesmo saem com essa resposta: E daí?
Nesses casos é bom estar atento a determinadas práticas como não aplicar a multa, juros, correção monetária e até a dispensa de honorários advocatícios para as unidades devedoras ou com cotas em atraso.
Os valores arrecadados não pertencem ao síndico. A concessão de abatimentos ou descontos, somente com aprovação de uma assembleia para ser aplicado. Nem o conselho sendo consultado, poderá referendar essa prática.
O síndico não pode usar como bem quer a aplicação de multas. Deve seguir os critérios da convenção e do regimento interno. Quando não há, deve levar o assunto ao conselho. E em determinados casos, deliberar o que fazer em assembleia geral dos condôminos.
Entre os atos em que o síndico jamais poderá ser omisso ou negligente, podendo até perder o seu cargo, está à prestação de contas todos os anos ou quando solicitadas. Deve também apresentar a previsão orçamentária e o novo valor da cota condominial, se for o caso, para o ano fiscal.
É considerado um ato abusivo pressionar os devedores a pagar suas cotas com circulação de listas com nomes dos inadimplentes, ou promover cortes no fornecimento de água e gás quando a instalação for coletiva. As decisões judiciais consideram esses serviços essenciais à vida. A exceção só atinge os condomínios onde os sistemas sejam individuais. Mesmo assim, com aprovação em assembleia com quórum especial de 2/3.
Em alguns condomínios a isenção dada ao síndico como uma “remuneração” pelos serviços prestados, é substituída por um salário. Isso não significa que está autorizado ao síndico reajustar o valor da forma que melhor atenda às suas expectativas. Os aumentos devem como as demais despesas passar por aprovação de uma assembleia.
Por último, é bom também ficar atento, se o condomínio está com o seu seguro obrigatório em dia. Muitos síndicos por desleixo ou desconhecimento, não contrata ou renova o prêmio de seguro. Neste caso, se houver um sinistro, os prejuízos poderão recair na sua conta ou sobre seus bens particulares.
Dessa forma, demonstramos aos condôminos e moradores que o síndico é por força de lei um representante do condomínio. Jamais o seu dono ou ditador.
