Reforma é direito, mas não é absoluta -Troca de piso, ampliação de varanda, retirada de paredes, instalação de churrasqueira, unificação de ambientes. Reformas em unidades condominiais são cada vez mais comuns — seja por valorização do imóvel, modernização ou adaptação familiar. No entanto, a pergunta central é: até onde vai o direito do proprietário de reformar seu apartamento? A resposta exige atenção à legislação civil, às normas técnicas e à própria convenção condominial. O direito de propriedade, no condomínio edilício, não é absoluto — ele encontra limites na segurança estrutural, na coletividade e na função social da edificação.
A base legal: o que determina o Código Civil: O ponto central está no artigo 1.341 do Código Civil, que classifica as obras em três categorias: Obras Necessárias: São aquelas indispensáveis à conservação do edifício ou para evitar sua deterioração. Exemplos: Reparos estruturais urgentes / Correção de infiltrações graves / Problemas elétricos que ofereçam risco. Regra: Podem ser realizadas independentemente de autorização prévia, especialmente em situações urgentes.
Obras Úteis: Aumentam ou facilitam o uso do bem, mas não são indispensáveis. Exemplos: Instalação de sistema de segurança adicional / Cobertura de garagem / Melhorias em áreas comuns. Regra: Dependem de aprovação da maioria dos condôminos (art. 1.341, II). Obras Voluptuárias: São obras de mero luxo ou recreação, sem necessidade funcional. Exemplos: Paisagismo decorativo / Espaço gourmet sofisticado / Itens meramente estéticos.
Regra: Exigem aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I).
E quanto às reformas dentro da unidade privativa? Embora o artigo 1.341 trate principalmente de áreas comuns, a reforma dentro da unidade também encontra limites. O artigo 1.336, IV, do Código Civil determina que o condômino não pode utilizar sua unidade de forma prejudicial à segurança, salubridade e sossego dos demais. Além disso, a norma técnica ABNT NBR 16.280/2015 exige que reformas em unidades autônomas apresentem: Plano de reforma; Responsável técnico habilitado (quando houver impacto estrutural); Comunicação formal ao síndico. Portanto, retirar parede estrutural, alterar fachada, mexer em prumadas hidráulicas ou elétricas, instalar equipamentos de alto impacto estrutural exige análise técnica e, em muitos casos, autorização.
O papel do síndico diante da reforma: O artigo 1.348 do Código Civil atribui ao síndico o dever de zelar pela segurança da edificação. Isso significa que o síndico: Pode exigir plano de reforma; Pode solicitar ART ou RRT de profissional habilitado; Pode suspender obra que ofereça risco; Pode aplicar penalidades previstas na convenção. A omissão pode gerar responsabilidade civil do síndico em caso de dano estrutural. Exemplo prático: Um morador decide retirar uma parede interna para ampliar a sala.
Não comunica o condomínio. Após a intervenção, surgem trincas no apartamento inferior. Perícia técnica identifica que a parede tinha função estrutural. Consequências possíveis: Obrigação de reparar os danos causados; Multa condominial; Responsabilização civil por prejuízos; Eventual ação judicial. A jurisprudência tem reconhecido que o condômino responde por danos decorrentes de reformas realizadas sem observância técnica.
Limites importantes que o condômino deve observar: Não alterar fachada sem autorização; Não modificar elementos estruturais; Não interferir em prumadas comuns; Respeitar horários de obra; Cumprir normas internas (Regulamento Interno ou Estatuto Condominial). Reforma é direito, mas deve respeitar a coletividade.
Gestão preventiva: como evitar conflitos: Para síndicos e administradoras: Criar regulamento interno específico sobre reformas; Exigir termo de responsabilidade; Solicitar documentação técnica/pericial de órgão, profissional ou empresa especialista; Manter controle de acesso de prestadores. Para condôminos: Comunicar previamente a administração; Contratar profissional habilitado/técnico/especialista e que tenha experiência em situações parecidas; Seguir normas técnicas; Evitar improvisações.
Considerações finais: A reforma de um apartamento é legítima e faz parte da autonomia do proprietário. No entanto, em condomínio, a propriedade é compartilhada estruturalmente. O artigo 1.341 do Código Civil estabelece critérios objetivos para obras em áreas comuns, enquanto os artigos 1.336 e 1.348 delimitam os deveres individuais e da administração. A comunicação entre condômino e síndico, transparência na realização das obras/reformas é dever dos envolvidos e informações e procedimentos adequados sobre o que deverá ser reformado, é direito de todos os condôminos. O equilíbrio entre liberdade individual e segurança coletiva é o que sustenta a convivência condominial.
Dica: Informação jurídica adequada evita prejuízos financeiros, riscos estruturais e conflitos desnecessários.
Fontes consultadas: Código Civil – arts. 1.336, 1.341 e 1.348; ABNT NBR 16.280/2015 – Reformas em edificações; Jurisprudência do TJSP sobre responsabilidade por reformas estruturais; Publicações técnicas especializadas em direito condominial.
Marcelo Machado Almeida